Entrümpelung als Vermieter: Kosten absetzen und umlegen

Entrümpelung als Vermieter: Kosten absetzen und umlegen

Eine Wohnung ist frei, der Mieter ist ausgezogen, und zurück bleiben Schränke, Matratzen, alte Farben, ein kaputter Kühlschrank. Genau an diesem Punkt rufen uns Vermieter aus Neukölln, Charlottenburg oder Lichtenberg an und fragen: Wer zahlt das jetzt eigentlich?

Die kurze Antwort: Es kommt darauf an. Auf den Zustand der Wohnung. Auf den Vertrag. Auf den Grund der Räumung. Und auf Ihre Unterlagen.

Wir sehen in Berlin immer wieder dieselben Fälle. Ein Vermieter in Wedding übernimmt eine Wohnung nach Auszug, weil der Mieter spontan verschwunden ist. In Marzahn bleibt kompletter Hausrat in der Wohnung zurück. In Prenzlauer Berg soll ein Keller leer werden, weil der Verkauf der Einheit ansteht. Klingt ähnlich, ist rechtlich aber nicht dasselbe.

Und genau da wird es für Vermieter teuer, wenn man einfach losräumt, ohne vorher zu prüfen, was man absetzen darf und was man umlegen kann.

Was zählt überhaupt als Entrümpelungskosten?

Unter Entrümpelungskosten fallen nicht nur die Leute mit Transporter. Es geht auch um:

• Sortieren und Trennen von Inventar
• Abtransport von Möbeln und Hausrat
• Entsorgung von Sperrmüll
• Entsorgung von Elektroschrott
• Sondermüll, etwa Farben, Lacke, alte Reinigungsmittel
• Containerkosten
• Anfahrt, Arbeitszeit, Trageservice
• Reinigung nach der Räumung

Ehrlich gesagt: Die Rechnung muss sauber aufgeschlüsselt sein. Eine einzige Zeile mit „Pauschale Räumung 2.800 €“ macht es vor dem Finanzamt unnötig schwer. Und bei Streit mit dem ehemaligen Mieter hilft so eine Rechnung auch nicht weiter.

Ein Kunde in Lichtenberg brachte uns einmal eine alte Kladde mit Belegen. Alles durcheinander. Rechnung ohne Datum, kein Leistungsort, keine Fotos, kein Übergabeprotokoll. Das war knifflig. Am Ende musste ein Steuerberater viel retten, was mit etwas Ordnung sofort sauber gewesen wäre.

Wann Vermieter Entrümpelungskosten absetzen können

Für Vermieter sind Kosten meist dann absetzbar, wenn sie mit der Vermietung zusammenhängen und der Erhalt der Immobilie im Vordergrund steht. Das klingt trocken, ist aber die entscheidende Linie.

Typische Fälle:

• Nach Auszug des Mieters müssen zurückgelassene Gegenstände entfernt werden
• Eine Wohnung wird vor Neuvermietung instand gesetzt
• Keller, Dachboden oder Gemeinschaftsflächen werden von altem Sperrmüll befreit
• Nach einem Todesfall muss eine Mietwohnung wieder nutzbar gemacht werden

Wenn die Wohnung vermietet ist oder wieder vermietet werden soll, sehen die Kosten steuerlich oft besser aus als bei rein privater Nutzung. Trotzdem gilt: Nicht einfach alles in einen Topf werfen.

Aus unserer Erfahrung trennt das Finanzamt gern zwischen laufenden Erhaltungsaufwendungen und größeren Maßnahmen, die eher eine Modernisierung oder Herstellung betreffen können. Bei einer normalen Wohnungsentrümpelung ist die Richtung meist klar. Bei Umbau und Sanierung wird es zäher.

#### Werbungskosten oder Erhaltungsaufwand?

Für private Vermieter laufen viele Entrümpelungskosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Das ist der häufigste Weg.

Wenn die Entrümpelung direkt nötig war, weil ein Mieter die Wohnung verlassen hat, eine Vermietung vorbereitet werden muss oder die Immobilie in vermietbarem Zustand gehalten werden soll, ist die steuerliche Einordnung meist gut begründbar.

Wird die Räumung Teil einer größeren Sanierung, kann die Sache anders aussehen. Dann schaut das Finanzamt genauer hin, ob es noch um Erhalt geht oder schon um eine wesentliche Verbesserung. Das ist kein theoretisches Problem. Wir hatten in Charlottenburg einen Fall, bei dem nach einer Entrümpelung gleich neue Böden, neue Bäder und neue Leitungen kamen. Da musste der Steuerberater die Kosten sehr sauber trennen.

Welche Belege Sie brauchen

Ohne Belege wird es eng. Wirklich.

Sinnvoll sind:

• die Rechnung des Entrümpelungsbetriebs
• Leistungsbeschreibung mit Adresse der Wohnung
• Fotos vorher und nachher
• Übergabeprotokoll oder Schriftverkehr mit dem Mieter
• Schriftliche Aufforderung zur Räumung, falls vorhanden
• Nachweis über Mietverhältnis oder Leerstand zur Neuvermietung

Wir halten das für den wichtigsten Punkt überhaupt. Nicht die Entsorgung selbst ist das Problem, sondern die spätere Nachweisbarkeit.

Ein Vermieter aus Tempelhof ließ einmal eine komplette Küche entsorgen, weil sie „eh nicht mehr zu gebrauchen“ war. Ärger gab es nicht wegen der Küche, sondern weil niemand notiert hatte, warum sie entfernt wurde. Drei Fotos hätten gereicht. Drei.

Wann Kosten auf den Mieter umgelegt werden können

Hier wird oft durcheinandergeredet. Nicht jede Entrümpelungskosten-Rechnung darf automatisch an den Mieter weitergegeben werden.

Umlagen sind nur möglich, wenn eine rechtliche Grundlage besteht. Beispiele:

• Der Mieter hat die Wohnung vertragswidrig verlassen und Gegenstände zurückgelassen
• Der Mieter hat die Räume beschädigt und muss die Beseitigung zahlen
• Im Mietvertrag oder durch eine wirksame Vereinbarung ist eine Pflicht geregelt
• Es handelt sich um Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

Bei normalem Verschleiß oder bei einer Räumung, die allein dem Vermieter dient, geht das nicht einfach so. Auch eine Nebenkostenabrechnung ist dafür nicht das richtige Instrument. Entrümpelung ist keine hübsche Position, die man irgendwo unterschieben kann. So läuft es nicht.

Kennen Sie das? Ein Mieter zieht aus, lässt Waschmaschine, Bett und zwölf Säcke Kram stehen, und am Telefon sagt jemand: „Das stellen wir dem halt in Rechnung.“ Klingt logisch. Juristisch ist es oft eben nicht so simpel.

Was Sie bei zurückgelassenem Eigentum beachten müssen

Das ist der heikelste Teil.

Wenn noch Gegenstände des Mieters in der Wohnung stehen, sind das nicht automatisch Müllberge. Eigentum bleibt Eigentum. Vor der Entsorgung müssen Sie klären, ob der Mieter die Sachen aufgegeben hat oder ob er sie noch abholen darf.

Praktisch heißt das:

1. Alles dokumentieren
2. Den Mieter schriftlich auffordern, die Sachen abzuholen
3. Eine angemessene Frist setzen
4. Erst danach über Entsorgung nachdenken

Bei einer Wohnungsräumung in Wedding stand eine komplette Einbauküche in einer leergezogenen Wohnung. Der Vermieter wollte sie direkt rauswerfen lassen. Wir haben gebremst. Zu oft erlebt man sonst unnötigen Streit. Ein Einschreiben, Fotos, Frist. Erst dann handeln. Das spart Nerven und oft Geld.

Steuerlich absetzen: privat, gewerblich, gemischt

Für private Vermieter ist die Zuordnung meist klarer als für gewerbliche Eigentümer mit gemischter Nutzung. Bei einer reinen Mietwohnung können Entrümpelungskosten in vielen Fällen als Werbungskosten angesetzt werden.

Bei Gewerbeobjekten oder gemischt genutzten Häusern muss man sauber aufteilen. Dann kann es sein, dass nur ein Teil der Kosten steuerlich angesetzt werden darf.

Wichtig ist auch der Zeitpunkt. Kosten gehören in das Jahr, in dem sie bezahlt wurden, nicht in das Jahr, in dem Sie irgendwann daran denken. Klingt banal, passiert aber ständig bei Eigentümern mit mehreren Objekten.

Wann die Umlage auf den Mieter realistisch ist

Realistisch ist die Umlage vor allem bei klarer Verursachung.

Zum Beispiel:

• der Mieter hat Sperrmüll auf dem Balkon oder im Keller gelagert
• die Wohnung wurde stark vermüllt hinterlassen
• vertraglich war eine Rückgabe besenrein vereinbart und das Gegenteil ist eingetreten
• es gibt ein gerichtliches Urteil oder eine Einigung über Schadensersatz

Ein Vermieter aus Köpenick fragte uns einmal, ob man eine Räumung einfach als „Reinigungsaufwand“ deklarieren könne. Nein. Das klingt nach Trick, und Tricks werden schnell teuer. Wenn die Ursache dokumentiert ist, haben Sie eine Chance. Ohne Nachweise kaum.

Berliner Praxis: Was Vermieter oft falsch machen

Berlin hat seine eigenen Eigenheiten. Viele Altbauten, enge Treppenhäuser, Hinterhäuser, schwierige Zufahrten, ruhige Innenhöfe, Nachbarn, die genau hinsehen. Da reicht eine spontane Aktion selten.

Die typischen Fehler:

• Ohne Terminfenster mit dem Hausmeister loslegen
• Container vor dem Haus abstellen, obwohl die Genehmigung fehlt
• Sondermüll mit normalem Sperrmüll mischen
• Rechnungen ohne genaue Leistungsbeschreibung akzeptieren
• Vorher-Nachher-Fotos vergessen
• Die Sachen des Mieters vorschnell wegwerfen

Gerade in Friedrichshain und Kreuzberg sehen wir oft, dass Zeitdruck alles noch komplizierter macht. Enge Höfe. Keine Parkplätze. Hausgemeinschaften, die sofort nachfragen. Dann wird aus einer einfachen Räumung eine kleine Baustelle mit Zusatzkosten. Da wird’s teuer, wenn die Planung fehlt.

Welche Kosten sich lohnen, getrennt ausweisen zu lassen

Wenn Sie als Vermieter eine ordentliche Rechnung wollen, lassen Sie die Leistungen einzeln ausweisen:

• Arbeitszeit
• Transport
• Container
• Entsorgung nach Fraktionen
• Sondermüll
• Reinigung

Warum? Weil Sie so später besser belegen können, was genau gemacht wurde. Das hilft steuerlich und im Streitfall.

Ein Auftrag in Neukölln sah auf den ersten Blick harmlos aus: 1.400 € für eine 2-Zimmer-Wohnung nach Auszug. Doch erst die Aufschlüsselung zeigte, dass 300 € auf Farben und Chemikalien gingen, 500 € auf Sperrmüll, 600 € auf Tragearbeit und Transport. Genau diese Trennung war später nützlich, als der Eigentümer die Unterlagen dem Steuerberater gab.

Was die Verbraucherzentrale und offizielle Stellen dazu sagen

Wer sich unsicher ist, sollte nicht auf Hörensagen setzen. Offizielle Informationen zu Mietrecht und Kostenfragen finden Sie bei der Verbraucherzentrale und beim BMJV. Für Entsorgungsfragen in Berlin ist auch die BSR eine wichtige Adresse, gerade wenn es um Sperrmüll, Elektrogeräte oder die Abgabe einzelner Fraktionen geht.

Wir empfehlen Vermietern immer: Erst den Fall sortieren, dann entsorgen. Nicht umgekehrt.

Praktische Faustregeln aus unserer Arbeit

Aus unserer Erfahrung helfen drei Fragen fast immer weiter:

1. Warum wird entrümpelt?
Geht es um Auszug, Schadensbeseitigung, Neuvermietung oder Umbau?

2. Wem gehören die Sachen noch?
Mietereigentum, herrenlose Gegenstände oder Vermieterinventar? Das ist ein großer Unterschied.

3. Ist die Rechnung später nachvollziehbar?
Wenn nicht, fehlt Ihnen die halbe Grundlage.

Diese drei Punkte klingen simpel. Sind sie aber nicht immer.

Wann Sie einen Profi hinzuziehen sollten

Sobald Keller, Dachboden, mehrere Räume oder Sondermüll ins Spiel kommen, lohnt sich ein professioneller Dienst fast immer. Nicht wegen der Show. Wegen der Dokumentation, der Entsorgungswege und der Zeitersparnis.

Gerade Vermieter mit mehreren Einheiten in Berlin wollen meist keine Bastellösung. Verständlich. Wer in Moabit drei Wohnungen verwaltet, will keine halben Sachen. Saubere Übergabe, klare Rechnung, brauchbare Fotos. Punkt.

Unser Fazit aus der Praxis

Entrümpelungskosten als Vermieter lassen sich oft absetzen. Auf den Mieter umlegen können Sie sie nur mit sauberer rechtlicher Grundlage. Der Unterschied steckt in den Details, und genau die werden gern übersehen.

Wer Belege sammelt, Fristen setzt und die Räumung ordentlich dokumentiert, spart sich später viel Ärger. Wer einfach loslegt, hat am Ende vielleicht eine leere Wohnung, aber auch offene Fragen. Und die werden dann meist teurer als die Entrümpelung selbst.

Wenn Sie für eine Wohnungsräumung in Berlin eine klare, belastbare Lösung brauchen, lohnt sich ein Gespräch vor dem ersten Karton. Das ist oft der bessere Weg.

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